Rodzic chce przepisać mieszkanie na dziecko i od razu w głowie pojawia się to jedno pytanie: ile mnie to będzie kosztować? No i akurat tutaj mamy dobrą wiadomość — w 2026 roku rodzic, który robi to aktem notarialnym, podatku od darowizny nie płaci, a do tego nie musi sam latać z formularzem SD-Z2 do skarbówki, bo zgłasza to za niego notariusz. Wynika to wprost z ustawy o podatku od spadków i darowizn, która najbliższą rodzinę traktuje jakoś tak osobno, inaczej niż całą resztę nabywców.

Całość opiera się na tak zwanej grupie zerowej. „Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę” — tak mówi art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dziecko jako zstępny po prostu mieści się w tym katalogu, no i co ważne — wartość darowanego lokalu nie ma tu żadnego znaczenia.

Darowizna mieszkania dzieciom 2026 bez podatku — warunki

Tylko uwaga, bo to zwolnienie nie działa samo z siebie. Co do zasady obdarowany musi zgłosić nabycie naczelnikowi urzędu skarbowego „w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego”. Jak przekroczymy ten termin, to robi się problem — darowizna zostaje opodatkowana na zasadach ogólnych dla pierwszej grupy.

Ale przy mieszkaniu sprawa jest w sumie prostsza. Umowa darowizny nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, i to akurat zdejmuje z dziecka obowiązek chodzenia do urzędu. Ustawa wprost zastrzega, że zgłoszenie nie jest wymagane, „gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego”.

Obowiązek przejmuje wtedy kancelaria… i tu się wszystko upraszcza. To notariusz jako płatnik pobiera ewentualny podatek i przekazuje fiskusowi informację o czynności. Dlatego przy darowiźnie lokalu druk SD-Z2 zostaje raczej po stronie urzędu, a nie podatnika — czyli inaczej niż przy darowiźnie pieniędzy czy ruchomości, gdzie zgłoszenie SD-Z2 spoczywa już na obdarowanym.

Ile kosztuje notariusz przy darowiźnie mieszkania

No dobra, sam podatek znika, ale akt notarialny swoje kosztuje. Maksymalne stawki taksy wyznacza rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 2004 r. (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566), które w 2026 roku zostało bez zmian. Dla najwyższych wartości próg brzmi tak: „powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki”, przy czym między osobami z pierwszej grupy taksa „nie więcej niż 7.500 zł”.

I tu ważna rzecz — przy darowiźnie lokalu mieszkalnego na rzecz najbliższej rodziny stawka spada o połowę. Rozporządzenie przewiduje dla takiej czynności obniżenie taksy podstawowej do 50 proc. Do tego dochodzi jeszcze VAT w wysokości 23 proc., opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej oraz koszt wypisów aktu. Czyli kilka mniejszych pozycji, które się jakoś tam sumują.

W praktyce wygląda to mniej więcej tak: dla mieszkania o wartości 400 tys. zł łączny rachunek u notariusza zamyka się w okolicach 1,8 tys. zł — z taksą po zniżce, podatkiem VAT i opłatami sądowymi. Kwota rośnie wraz z wartością nieruchomości, ale przy najbliższej rodzinie i tak nie przekroczy ustawowego pułapu.

Od stycznia 2026 roku doszło jeszcze jedno rozwiązanie, takie dla spóźnialskich. Nowelizacja przewiduje możliwość przywrócenia sześciomiesięcznego terminu na zgłoszenie darowizny, jeśli jego uchybienie nastąpiło bez winy podatnika — a to dotyczy głównie darowizn, które nie wymagają aktu notarialnego. Gdyby już zwolnienie przepadło, to stawka podatku przy pierwszej grupie zaczyna się od 3 proc., a kwota wolna od darowizn między najbliższymi wynosi 36 120 zł w okresie pięciu lat.