No więc tak — sprzedaż mieszkania przez emeryta a podatek w 2026 roku wcale nie działa jakoś inaczej tylko dlatego, że ktoś jest na emeryturze. Fiskus akurat patrzy na seniora dokładnie tak samo jak na każdego innego, kto coś sprzedaje. I tu kluczowe: to, czy wyskoczy ten 19-procentowy podatek, zależy wyłącznie od tego, ile czasu minęło od momentu, gdy mieszkanie trafiło do nas — a nie od tego, czy mamy legitymację emeryta. Krajowa Informacja Skarbowa w odpowiedziach dla podatników w kółko powtarza to samo: granicą jest pięć lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie weszło do majątku.

Wszystko opiera się na art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis mówi, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, „jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie”.

I tu uwaga — liczy się koniec roku, a nie konkretna data zakupu. Czyli emeryt, który kupił mieszkanie w marcu 2022 roku, bezpiecznie sprzeda je dopiero po 31 grudnia 2027 roku. Wcześniej? No to mamy przychód, który trzeba opodatkować.

Sprzedaż mieszkania przez emeryta a podatek — ile wynosi danina

Stawka się nie rusza, jest stała. Jak podaje serwis podatki.gov.pl, „przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu według stawki 19 proc.” A podatek liczymy nie od całej kwoty, tylko od dochodu — czyli od różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia, powiększonym jeszcze o udokumentowane nakłady.

Trochę inaczej to wygląda przy mieszkaniach odziedziczonych, a takich sprzedaży akurat wśród seniorów jest najwięcej. Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT te pięć lat liczymy tu nie od śmierci spadkodawcy, tylko od końca roku, w którym to spadkodawca nabył nieruchomość. I w praktyce wychodzi tak, że odziedziczone mieszkanie często można sprzedać bez podatku od ręki.

Ulga mieszkaniowa i termin złożenia PIT-39

No i jest jeszcze droga, żeby tej daniny uniknąć — chodzi o ulgę z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Zwalnia ona dochód w tej części, w jakiej przychód przeznaczymy „na własne cele mieszkaniowe”, a sam wydatek trzeba ponieść w ciągu trzech lat, liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży.

A katalog tych celów jest naprawdę szeroki. Mieści się w nim zakup kolejnego mieszkania albo domu, też z rynku wtórnego, budowa, rozbudowa i remont własnej nieruchomości, spłata kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe oraz nabycie działki budowlanej. Czyli sporo opcji.

Ale niezależnie od ulgi i tak zostaje obowiązek rozliczenia się. Sprzedaż wykazujemy na formularzu PIT-39, który składamy między 15 lutego a 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Czyli za transakcję z 2025 roku termin upływa 30 kwietnia 2026 roku.

I tu ważne — deklarację trzeba złożyć nawet wtedy, gdy podatnik mówi, że skorzysta z ulgi. Krajowa Informacja Skarbowa zwraca uwagę, że jeśli w ciągu tych trzech lat pieniądze jednak nie pójdą na cele mieszkaniowe, to podatnik „jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania i zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę”. No i tego raczej nie chcemy.

A jak na własny cel mieszkaniowy trafi tylko część przychodu, to zwolnienie działa proporcjonalnie — czyli emeryt zapłaci ten 19-procentowy podatek od tej części dochodu, której nie przeznaczył na nowe lokum.