Wynajmujesz mieszkanie i jesteś na emeryturze? To w sumie pytanie, które słyszy się ostatnio coraz częściej, więc zatrzymajmy się przy nim na chwilę. W 2026 roku taki przychód rozliczamy już tylko jednym sposobem — ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka to 8,5 proc. do 100 tys. zł przychodu rocznie, a od tego, co przekroczy ten próg, płacimy 12,5 proc. I tyle, innej formy opodatkowania najmu prywatnego po prostu już nie ma.

Skąd to się bierze? No i tu wracamy do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. „Od 2023 roku ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych są obligatoryjnie opodatkowane przychody uzyskiwane z tytułu najmu prywatnego, a więc najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą” — przypomina serwis e-pity.pl. Czyli skala podatkowa i koszty uzyskania przychodu… odpadły razem z tą zmianą. Nie ma już co kombinować.

Ten próg 100 tys. zł liczymy za cały rok kalendarzowy i obejmuje on wszystkie nieruchomości, które jeden podatnik wynajmuje. „Limit 100.000 zł dotyczy całego roku kalendarzowego i wszystkich posiadanych i wynajmowanych przez podatnika nieruchomości (lokale, grunty, mieszkania, budynki)” — wskazuje e-pity. A jak ktoś jest w małżeństwie, to limit przysługuje każdemu osobno. I akurat tu jest ciekawostka: gdy jeden z małżonków rozlicza całość, ta wyższa stawka 12,5 proc. rusza dopiero od 200 tys. zł.

Ale dla emeryta najważniejsze jest raczej coś innego — najem prywatny nie wpływa na świadczenie z ZUS. Przychód z wynajmu mieszkania nie jest traktowany jako przychód z pracy zarobkowej, nie podlega składkom emerytalno-rentowym i nie powoduje, że emerytura nam się zmniejszy albo zawiesi. A te limity dorabiania, które obowiązują wcześniejszych emerytów, dopóki nie dojdą do powszechnego wieku emerytalnego — jego w ogóle nie dotyczą.

Jest jedno „ale”, i dotyczy skali. Bo jeśli ten wynajem zaczyna wyglądać na coś zorganizowanego — czyli wiele lokali, jakaś obsługa, ciągłość typowa dla firmy — to urząd może uznać, że to już działalność gospodarcza. No i wtedy wchodzą składki ZUS i osobne zasady. Ale jedno mieszkanie po dziadkach takiego ryzyka raczej nie rodzi, więc spokojnie.

Samo rozliczenie idzie na jednym druku, co w sumie upraszcza sprawę. Wszystkie przychody z najmu prywatnego trafiają w 2026 roku do formularza PIT-28. Zaliczki na ryczałt wpłacamy na rachunek urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia. „Dokonując wpłaty zaliczek, należy jako symbol formularza płatności wskazać »PPE«” — zaznacza e-pity. A roczny PIT-28 za 2025 rok składało się do 30 kwietnia 2026 roku.

Przy stawce 8,5 proc. rachunek jest prosty, sam możesz sobie policzyć: czynsz 2 500 zł miesięcznie, czyli 30 tys. zł rocznie, daje ryczałt 2 550 zł za cały rok. A ten próg 12,5 proc. emeryt z jednym mieszkaniem osiąga w praktyce dopiero przy naprawdę wysokim czynszu, więc w wielu przypadkach w ogóle się o niego nie ociera.

I jeszcze ważna rzecz — liczy się przychód faktycznie otrzymany, a nie kwota z umowy. Opłaty eksploatacyjne i media, które najemca zwraca wynajmującemu, nie wchodzą do podstawy ryczałtu, o ile umowa mówi, że obciążają najemcę. A jak są jakieś wątpliwości, to rozstrzygają je interpretacje indywidualne wydawane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

No i na koniec — emeryt, który rozlicza najem ryczałtem, nie traci przez to prawa do wspólnego rozliczenia z małżonkiem z tytułu emerytury ani do ulg, które przysługują seniorom. Ryczałt od najmu zostaje po prostu osobnym rozliczeniem na PIT-28, jakoś tam obok reszty.