Wyobraź sobie taką sytuację: rodzice chcą Ci oddać mieszkanie i zastanawiasz się, czy fiskus się o to upomni. No więc spokojnie — w 2026 roku przepisanie mieszkania dzieciom w formie darowizny dalej jest w całości zwolnione z podatku od spadków i darowizn, o ile obdarowanym jest dziecko, wnuk albo ktoś inny z tak zwanej grupy zerowej. Musimy tylko zachować formę aktu notarialnego i dopilnować zgłoszenia… przy czym przy nieruchomości to akurat notariusz robi za nas.
A skąd to zwolnienie? No i tu wracamy do art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przepis mówi, że zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy przez „małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę”, o ile nabywca zgłosi nabycie naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy. Tyle że przy darowiźnie mieszkania robionej u notariusza tego druku SD-Z2 nie musimy składać sami.
Resort finansów na portalu podatki.gov.pl potwierdza zresztą, że w grupie zerowej darowizna jest zwolniona „niezależnie od wartości” przekazanego majątku. Czyli realnym kosztem nie jest tu podatek, tylko wynagrodzenie notariusza. I to w sumie cała tajemnica.
Ile kosztuje przepisanie mieszkania dzieciom 2026 u notariusza
Dobra wiadomość jest taka, że przy darowiźnie lokalu mieszkalnego na rzecz kogoś z grupy zerowej taksa notarialna jest obniżana o połowę. Do tego dochodzi 23-procentowy VAT, opłata sądowa za wpis prawa własności do księgi wieczystej, czyli 200 zł, no i koszt wypisów aktu — zwykle jakieś 150 zł.
Weźmy mieszkanie warte 400 tysięcy złotych. Łączny rachunek u notariusza najczęściej zamyka się wtedy w przedziale mniej więcej 1,5–2 tysięcy złotych. Stawki maksymalne taksy reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, a ta połowa należności przysługuje notariuszowi właśnie przy czynnościach w najbliższej rodzinie.
| Forma | Podatek | Orientacyjny koszt notarialny |
|---|---|---|
| Darowizna (grupa 0) | 0 zł po zgłoszeniu | taksa 50% + VAT + 200 zł KW |
| Dożywocie | PCC 2% wartości | taksa pełna + VAT + 200 zł KW |
| Testament | brak za życia | 50–200 zł za akt |
Dożywocie z podatkiem, testament najtańszy za życia
A teraz zupełnie inna bajka, czyli umowa o dożywocie. Tu już nie ma żadnego zwolnienia rodzinnego, i od czynności pobiera się podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent wartości nieruchomości — bez względu na to, jak blisko spokrewnione są strony.
Co dokładnie musi robić nabywca, mówi nam art. 908 Kodeksu cywilnego. Przepis nakazuje, żeby w zamian za mieszkanie nabywca „przyjął zbywcę jako domownika, dostarczał mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnił mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawił mu własnym kosztem pogrzeb”. No i widać od razu, że dożywocie zabezpiecza rodzica mocniej niż sama darowizna.
Najtaniej za to wychodzi testament. Notarialny akt ostatniej woli kosztuje od 50 do 200 zł, a własność przechodzi na dzieci dopiero po śmierci spadkodawcy. Czyli mieszkanie zostaje przy rodzicu przez całe życie… i to często ma znaczenie.
Zachowek i ochrona rodzica, o których łatwo zapomnieć
I tu uwaga, bo każda z tych dróg ma swój haczyk po stronie pozostałych spadkobierców. Wartość darowanego mieszkania dolicza się bowiem do masy spadkowej, kiedy liczymy zachowek, a to znaczy, że pominięte dzieci mogą później domagać się spłaty od obdarowanego. Raczej nikt o tym na początku nie myśli.
Dlatego notariusze przy darowiźnie często od razu ustanawiają służebność osobistą mieszkania na rzecz rodzica. Daje ona prawo dożywotniego mieszkania w lokalu, nawet jak formalnym właścicielem jest już dziecko. Podobne zabezpieczenie warto rozważyć też przy umowie dożywocia, gdzie opieka nad rodzicem jest wpisana wprost do aktu.
W sumie umowa o dożywocie, w odróżnieniu od darowizny, nie wchodzi do masy spadkowej i nie podlega doliczeniu przy zachowku — a to dlatego, że ma charakter odpłatny. A druk SD-Z2 i ten termin sześciu miesięcy dotyczą wyłącznie darowizny, którą zgłaszamy poza aktem notarialnym.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje przepisanie mieszkania dziecku u notariusza w 2026?
Koszt to głównie taksa notarialna (zależna od wartości mieszkania, maksymalne stawki ustala rozporządzenie), opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej 200 zł oraz wypisy aktu. Przy darowiźnie dla dziecka nie dochodzi podatek od darowizny.
Czy darowizna mieszkania dla dziecka jest zwolniona z podatku?
Tak, dziecko należy do tzw. grupy zerowej, więc darowizna jest w całości zwolniona z podatku od spadków i darowizn. Przy formie aktu notarialnego zgłoszenia do urzędu skarbowego dokonuje notariusz, nie musisz robić tego sam.
Co lepsze: darowizna, dożywocie czy testament?
Darowizna przenosi własność od razu i jest tania podatkowo, dożywocie dodatkowo zabezpiecza rodziców prawem mieszkania i opieki, a testament działa dopiero po śmierci. Wybór zależy od tego, czy chcesz oddać mieszkanie teraz, czy zabezpieczyć darczyńcę.
Czy przy darowiźnie mieszkania trzeba płacić zachowek?
Darowizna może być doliczana do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku dla innych uprawnionych. Oznacza to, że pozostali spadkobiercy mogą domagać się od obdarowanego części wartości, dlatego warto to wcześniej przemyśleć.
Jak zabezpieczyć rodziców przy przepisaniu mieszkania?
Najczęściej ustanawia się służebność mieszkania lub umowę dożywocia, które gwarantują rodzicom prawo do zamieszkania i opieki. Zapisy te wpisuje się do księgi wieczystej, co chroni darczyńców nawet po zmianie właściciela.
Czy umowę darowizny mieszkania można odwołać?
Tak, darowiznę można odwołać w razie rażącej niewdzięczności obdarowanego, np. poważnego naruszenia obowiązków rodzinnych. Odwołanie wymaga formy pisemnej, a w razie sporu sprawę rozstrzyga sąd.